은마아파트에 대해알아보자

서울특별시 강남구 대치동에 위치한 대단지 아파트.

서울 강남 지역의 개발로 지어진 2번째 대단지 아파트이다. 강남구 최대의 주거 전용 대단지로 1979년 12월 두 차례에 걸쳐 입주했고, 부지 면적은 237,900m2다. 36년 동안 강남 아파트의 상징이었다가 1996년부터 추진중인 강남 재건축 만년 유망주의 상징으로 유명하다. 다만 대부분의 집 주인들이 실제 거주하는 것이 아니라 2년에 6~8억짜리 전세를 놓고 딴 곳에 살고 있는 현실을 감안하면 재건축 추진이 수월할지는 미지수. 은마아파트 가격이 최고점을 찍은 뒤 빚을 내어 들어온 사람들에게는 은마아파트가 2015년 이전까지도 큰 부담으로 작용하고 있었다.

사방면에 삼성로, 영동대로, 남부순환로, 도곡로를 끼고 있으며 지하철 3호선 대치역, 학여울역을 사이에 둔 역세권이다. 또한 강남 8학군이며, 도곡로, 남부순환로에 학원가가 있기 때문에 최상의 교육 환경을 가지고 있다.

이 아파트의 대박으로 일개 신흥 건설사 겸 광산기업에 불과했던 한보그룹은 대형 재벌로 성장하게 된다. 더군다나 한보는 은마아파트를 짓던 도중 부동산 규제가 걸려서 망하기 직전으로 갈 뻔했다가, 2차 오일 쇼크가 터지며 화폐가치가 떨어지고 부동산이 안전자산으로 각광받으면서 기사회생했다. 이 경험 덕택에 정태수는 한보그룹이 대형 재벌로 성장하고 나서도 은마아파트 터를 돈이 들어오는 자리라면서 애지중지하게 여겼고 그 덕택에 한보그룹이 부도나기 전까지도 한보그룹 본사를 계속해서 은마상가 자리에 두었다고 전해진다. 한보그룹이 1997년 1월에 부도난 이후로도 2000년대 중반까지 한보 관련 기업들이 은마상가 자리에 입주해 있었다고 하지만, 2006년에 은마상가가 외국계 기업에게 낙찰되면서 이후 한보의 흔적은 없어진 상태다.

학여울역도 근처에 있긴 하지만 은마아파트 쪽에 출구가 없고 아파트 출입구로 접근하려면 먼 길을 돌아가야 하기 때문에 주민들은 주로 대치역을 이용하며, 대치역까지 걸어가기엔 부담스러운 동문이나 후문 근처 주민들은 서울 버스 강남01을 이용하여 삼성역으로 가는 경우도 있다. 그래서 인천국제공항으로의 접근도 편리한 편이고, 실제로도 은마아파트가 있는 블록에 공항버스 정류장이 몇 개 정도 있다. 이 지역에서 유학과 해외여행 수요가 많다는 것을 감안한다면, 충분한 메리트. 다만 서울 경전철 위례신사선은 학여울역에서 은마아파트와 맞은편 아파트 쪽의 북쪽 출구를 내는 계획안이 있어서(출구 3개 증설) 경전철 역을 통해 출입할 수 있게 된다.

2000년대 들어 재건축 때문에 아파트 보수를 차일피일 미루다가, 결국 시설 및 설비 노후화로 인해 배관 터짐[], 엘리베이터 고장[], 그리고 도로 파손, 아파트 복도 콘크리트 파편 낙하 사고 등이 빈번하게 발생하고 있으며, 아래 항목과 같이 "장기수선 충당금 사용"에 대한 논란이 제기되고 있다.

건폐율은 20%, 용적률은 204%이다.

은마아파트 역사

1963년 강남구 지역이 경기도 광주군에서 서울로 편입되고, 1967년부터 본격적인 강남 개발이 시작되면서 한강 이남에 대형 주거단지를 짓게 되었는데, 강남 개발 BIG4중 하나로[] 원래 은마아파트 부지는 비만 오면 물이 고였던 저습지라 버려진 땅이었지만 한보주택[]이 부지를 헐값에 사들이면서 로비를 통해 주거용지로 변경되며 당시에는 민간 건설사업 규모중 대규모 단지인 4,424세대에 달하는 은마아파트를 건설하게 되었다. 당시 도로를 매우 널찍하게 영동5로(현 삼성로), 영동6로(현 영동대로), 남부순환로를 지었고 그리고 영동6로는 왕복 10~14차로 도로로(70여미터.) 광화문 앞에 세종대로 다음으로 넓은도로였다. 그것도 1970년대에 깔린 도로였는데 1980년대 말을 기점으로 해서 늘 자동차로 막히는 도로가 되었지만 아직 자동차가 사치품이었던 당대의 관점에서 본다면 수요가 없어서 전시행정의 표본, 예산낭비라고 까여도 할말 없는 수준이었다.

물론 처음 3년동안은 주변에 큰 도로밖에 없지 아무것도 없는[], 과연 저 사진이 1980년대인건가 하는 환경을 가지고 있었다. 분양 당시의 브로셔에 있는 조감도에는 주변을 논밭으로 그렸을 정도.

그렇지만 막상 건설한 뒤 부동산 규제가 걸려서 분양이 잘 안 되었고, 그 덕택에 한보는 자금난을 겪게 되며 도산 직전까지 왔다. 그러나 때마침 찾아온 2차 오일쇼크로 부동산이 안전자산으로 다시금 각광받던 덕택에 불과 20일 만에 분양이 완료되었고, 한보는 이 때 현찰로 2,000억 원[]을 손에 쥐면서 대기업 반열에 들게 되었다. 이 덕에 세무공무원으로 일하다가 그만두고 일개 중소기업 사장으로 지내다가 대기업 회장으로 변신한 한보그룹 총수 정태수는 그 후에도 철강, 의약, 에너지 등을 중심으로 사업 확장을 계속하며 나중에는 제철업에까지 손을 댔지만... 1997년 한보그룹이 부도가 났다. 그때 지어진 철강공장이 오늘의 국내2위 제철소 현대제철이 되었고, 설립 후로 당진 철근공장에서만 순이익이 매년 1천억원이상이 남아 굉장한 흑자공장으로 당진제철소 전체를 먹여살리는 듯 하다.

그리고 이것은 다가올 큰 사태의 전주곡이었다. 시공사였던 (주)한보 건설사업부(구 한보주택)는 2002년 '한보건설'로 분할돼 진흥기업에 팔렸다가 2004년 계열분리돼 '온빛건설'이 됐고, 이후 2006년 신창건설로 매각돼 'SC한보건설'을 거쳐 2009년 LIG그룹에 팔려 'LIG한보건설'이 됐다가 2010년에 LIG건설(현 건영)로 합병됐다.

은마아파트 학원가로 시작된 강남 붐

강남 개발 계획으로 주민 이주 유치를 위해 경기고등학교, 휘문고등학교, 중동고등학교, 숙명여자고등학교, 경기여자고등학교를 이전했다는 건 잘 알려진 사실이다.[]

고등학교 평준화 정책 이전 서울대생 30%가 경기고 출신일 정도로 명문대 합격이 성행하자, 더 좋은 학군에서 공부하려고 혈혈단신으로 8학군에 찾아온 학생들이 모이며 강남구에만 50,000명 넘는 학생들이 몰려들게 됐고, 자연히 학원가가 발달하게 됐다. 이런 학원특수로 인해 엄청난 수요가 발생하며 집값이 천정부지로 올라가고, 당시 입주했던 3, 40대 가장들이 은퇴하며 1기 신도시 같은 지역으로 내려가고 전세를 주기 시작한다.

지금 재건축 진행중인데도 불구하고 집수리를 하며 새로운 세입자들을 맞을 준비하고 있을만큼 아직도 8학군에 대한 수요가 넘쳐나고, 주로 중산층 이상 가정들이 들어오니 전세로 꿀빨기는 옵션. 2020-2021년 재건축 2년 실거주 정책 이후에는 전세 세입자를 내보내고 집주인들이 들어오고 있는 추세라 집 수리가 곳곳에서 진행되고 있다

은마아파트 설계 및 구조

은마아파트의 형태는 지금 보면 복잡하고, 불편하고,후지고, 기형적이지만, 시점, 즉 입장을 1970년대로 바꿔보면 달라지는 게 있다. 저기 시영이나 주공아파트 처럼 저층 아파트로 짓기엔 수익률이 낮았고, 강남의 대형 주거단지 계발 계획의 일환이니 크게 짓자고 해서 어마어마한 규모로 아파트를 지었었다.[]물론 그때에는 건축에 대한 명확한 양식, 틀이 잡혀있지 않았었기 때문에 아파트의 형태가 제각각이었으니 이렇게 된 것이다.

그래도 당시 기준으로는 신식이었다. 1980년대만해도 위에 강남에 초가집이 존재했었던 것처럼, 각 가정에는 도시가스, 깨끗한 수도, 배수나 하수시스템[]이 제대로 갖춰지지 않은 경우가 많았고, 1980년대 후반, 길게는 1990년대 초반까지도 겨울철만 되면 연탄을 때어서 난방을 했던 것이 일상이었다. 은마아파트는 가정의 생활에 큰 변화를 도모하기 위해 수도, 110V 전기[], 연탄이 아닌 열병합 보일러(난방), 엘리베이터 등 아파트의 현대화에 중점을 두었었다. 그리고 이렇게 매우 거대한 아파트가 지어진 것도 1980년대 초반까지다. 1980년대 중반 '한국식 아파트'라는 것의 윤곽이 대략 잡히면서 1개층 14세대같은 거대한 아파트는 줄어들었다. 은마아파트는 30평의 중형 평수이면서 최대 층당 17세대(17동)나 되지만 80년대 중후반 건설된 노원구의 상계주공이나 과천주공 등은 10~20평대의 소형 평수나 층당 8세대 내외의 비교적 작은 규모로 짓게 된다. 90년대가 되면 이 현상이 더 강해져 층당 2세대뿐인 대형평수 아파트도 흔해진다. 1기 신도시들이 그 예. 2000년대 이후 지어진 주상복합의 대형 펜트하우스는 2층당 1세대(복층)인 경우도 있다.

은미종합상가

아파트 내 은마종합상가는 방송에 나오거나 지역 주민들 사이에 유명한 맛집이 많아, 식사할 곳이 부족한 대치동 주민들에게 훌륭한 맛집 빌딩과 쇼핑센터 역할을 하고 있다. 슈퍼맨이 돌아왔다에서 나온, 타블로가 어린 시절에 많이 찾았던 만나분식 떡볶이집도 이 곳의 지하 1층에 있다. 또한 은마아파트 상가 외에도, 주변 상가들 또한 은근히 상권이 발달하지 못했던 대치동 특성상 은마아파트 주민들의 훌륭한 생활편의시설 역할을 수행하고 있다. 당연하겠지만 한보그룹이 은마상가에 위치해 있었기 때문에 한보그룹이 한창 존속해있었을 시절에는 한보그룹 직원들이 구내식당인 마냥 은마상가에서 많이들 식사하고 그랬다.

맛집 외에도 대한민국 교육 1번지 대치동에 위치한 만큼 질 좋은 학원들도 많다.

2021년 기준 건물 내 모든 화장실이 리모델링되었다. 과거에는 위생상태가 매우 좋지 못하였다.

은마상가에 관련된 논문도 있다